2026년 서울 전세난 현실화? 입주 물량 71% 급감의 나비효과 분석
🚀 30초 요약 (BLUF)
- 공급 쇼크: 2026년 서울 아파트 입주 물량은 약 7,000가구로 전년 대비 71% 급감할 전망입니다.
- 전세가 급등: 공급 부족은 전세가 상승을 부추기고, 이는 매매가를 밀어 올리는 갭투자 환경을 조성합니다.
- 대응 전략: 무주택자는 계약갱신청구권 사용을 고려하고, 투자자는 전세가율 높은 단지를 선점해야 합니다.
부동산 시장의 격언 중에 “공급 앞에 장사 없다”는 말이 있습니다. 그런데 2026년 서울 부동산 시장에 역대급 공급 가뭄이 예고되었습니다. 입주 물량이 평년의 1/5 수준으로 떨어지면서 ‘제2의 전세 대란’이 올 수 있다는 경고가 나오고 있는데요.
과연 이 시나리오는 현실이 될까요? 전세가율 변화 시뮬레이션과 함께, 집주인과 세입자가 각각 어떻게 대비해야 할지 분석해 드립니다.
1. “집이 없다” 2026년 공급 절벽의 실체
부동산R114 등 주요 데이터에 따르면, 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량은 약 7,145가구에 불과합니다. 서울의 적정 수요량이 연간 약 4만 7천 가구임을 감안하면 턱없이 부족한 수치입니다.
- 📉 입주 물량: 2025년(약 2.4만 가구) → 2026년(약 0.7만 가구) (▼71%)
- 🏠 전세 수급: 전세수급지수 100 초과 (수요 > 공급) 지속 중
- 💸 월세화: 전세 매물 부족으로 반전세 및 월세 전환 가속화 (월세 비중 60% 상회)
2. 전세가가 오르면? 갭투자 시뮬레이션
전세가가 오르면 매매가와 전세가의 차이(갭)가 줄어들어 소액으로 투자가 가능해집니다. 전세가가 5~10% 상승할 경우를 가정해 보았습니다.
| 구분 | 매매가 | 전세가 | 투자금(갭) | 전세가율 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (2025) | 10억 | 6억 | 4억 | 60% |
| 상승 시나리오 A | 10억 | 6.3억 (+5%) | 3.7억 | 63% |
| 상승 시나리오 B | 10억 | 6.6억 (+10%) | 3.4억 | 66% |
※ 매매가가 보합세일 때 전세가가 오르면 갭이 줄어들어 투자 수요가 유입될 가능성이 높습니다.
3. 위기인가 기회인가? (포지션별 전략)
- 계약갱신권 활용: 2026년 재계약 시점이라면 5% 상한을 활용해 방어하세요.
- 매수 고민: 전세가가 매매가를 밀어 올리기 전, 2025년 하반기 급매물을 노려보는 것도 방법입니다.
- 전세가율 주목: 강남, 마용성 등 입주 물량이 부족한 지역의 갭 메우기 현상을 주시하세요.
- 역전세 대비: 2028년 이후 공급이 다시 늘어날 수 있으므로, 장기 보유 시 출구 전략이 필요합니다.
🧐 에디터의 시선
2026년은 서울 부동산 시장의 ‘수급 불균형’이 정점을 찍는 해가 될 것입니다. 특히 신축 아파트 선호 현상과 맞물려 신축/준신축 전세가는 부르는 게 값이 될 수 있습니다. 정부가 3기 신도시 공급을 서두르고 있지만, 서울 핵심지의 수요를 대체하기엔 역부족입니다. 전세난은 곧 매매 시장의 불쏘시개가 될 가능성이 높습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 경기도나 인천도 전세난이 올까요?
서울과 달리 경기/인천은 신도시 입주 물량이 꾸준히 있어 상대적으로 안정적일 것으로 보입니다. 다만 서울 출퇴근이 가능한 역세권 지역은 서울 전세난의 풍선효과를 받을 수 있습니다.
Q. 지금 전세를 끼고 집을 사도 될까요?
전세가가 오르는 추세라면 투자금(갭)이 줄어들어 유리합니다. 단, 2년 뒤 역전세 리스크와 금리 변동성을 반드시 체크해야 합니다.